Statt des Vermieters setzt jetzt die Gemeinschaft den Anspruch durch
Bis Ende 2020 bremste häufig die Duldung durch den Mieter die Ausführung der Arbeiten. Als Knackpunkt erwies sich oft die Information des Mieters durch den vermietenden Eigentümer und im Anschluss daran das Betreten der Wohnung, damit Fenster ausgetauscht, Türen erneuert oder Leitungen modernisiert werden konnten. Jetzt muss der vermietende Eigentümer nicht mehr zwischengeschaltet werden. Denn das neue WEG-Recht erkennt erstmals der Eigentümergemeinschaft einen direkten Duldungsanspruch gegenüber Mietern zu. Folglich genügt es, wenn die Gemeinschaft die Modernisierungsmaßnahme ankündigt. Auch muss sie sich kümmern, dass Mieter Handwerkern die Türen öffnen. Im Streitfall ist es auch ihr Job, den Duldungsanspruch gerichtlich gegen sperrige Mieter durchzusetzen. Der Vermieter bleibt außen vor. Das schon nicht nur dessen Nerven, sondern auch dessen Kasse. Bei Klagen trägt er lediglich seinen Anteil an den Kosten der Eigentümergemeinschaft. Abgesehen davon wird hoffentlich auch das Verhältnis zum Mieter weniger belastet. Die Duldungspflicht der Mieter ergibt sich aus § 15 WEG. In der Norm ist der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Drittnutzern verankert, sowohl Erhaltungsmaßnahmen als auch bauliche Veränderungen und sonstige Maßnahmen hinzunehmen. Dies soll sicherstellen, dass die Vorhaben nicht an Gebrauchsrechten Dritter scheitern. § 15 WEG unterscheidet zwischen Erhaltung (§ 15 Nummer 1 WEG) auf der einen Seite und darüber hinausgehenden Maßnahmen (§ 15 Nummer 2 WEG) auf der anderen Seite. Zu diesen zählen insbesondere bauliche Veränderungen nach § 20 WEG. Der Austausch intakter durch moderne Fenster ist zum Beispiel eine solche bauliche Veränderung. In dem Fall wird dem Gesetz zufolge die Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv: Anstelle des vermietenden Eigentümers agiert sie Mietern gegenüber als Bauherr. In dieser Funktion hat die Gemeinschaft die geplanten Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Das kann unter anderem per Mail oder Whatsapp-Nachrichten passieren. Mitzuteilen sind in wesentlichen Zügen die Art und der voraussichtliche Umfang, der beabsichtigte Start sowie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme. Üblicherweise wird die Verwaltung die Information schicken. Damit das glatt geht, sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass der Verwaltung aktuelle Angaben zu den Mietern vorliegen. Die inhaltlichen Vorgaben der Ankündigung ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), auf das § 15 Nummer 2 WEG verweist. Wesentlich sind § 555 c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2 sowie auf die Absätze 2 – 4 und § 555 d Absätze 2 bis 5 BGB. Aus ihnen ergibt sich außerdem, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Mieter zusätzlich auf die Möglichkeit des sogenannten Härteeinwands hinweisen muss. Dieser ist in Form und Frist zu erläutern. Sind die formalen Voraussetzungen eingehalten, wird der Duldungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegenüber Mietern wirksam. Sind Mieter nicht einverstanden, müssen sie dies gegenüber der Eigentümergemeinschaft kundtun. Der Vermieter ist nicht zuständig. Planen vermietende Eigentümer nach der Modernisierung die Miete zu erhöhen, müssen sie dies eigenständig geltend machen. Die Erhöhung muss dabei nicht nur angekündigt, sondern auch begründet werden. Der Mietzins darf grundsätzlich um acht Prozent pro Jahr steigen. Zusätzlich darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; in Wohnungen, in denen die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betrug, nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Selbstnutzende Wohnungseigentümer sind natürlich auch verpflichtet, Modernisierungen zu dulden. Das bestimmt § 14 Absatz 1 Nummer 2 WEG.