Beiratsinformation

Ehrenamt mit begrenzter Haftung?

Verwaltungsbeiräte tragen Verantwortung - und können teure Fehler machen. Von Schadenersatzansprüchen können sie sich aber schützen.

Verwaltungsbeiräte üben nicht nur verantwortungsvolle, sondern auch umfangreiche Tätigkeiten aus. Für ihr Engagement erhalten sie meist keine oder eine nur sehr geringe Vergütung als Aufwandsentschädigung. Doch wer sich des (Ehren-) Amtes für die Wohnungseigentümergemeinschaft annimmt, kann bei seiner Ausübung teure Fehler machen. Entsteht der WEG in der Folge finanzieller Schaden, muss der Verursacher selbst dafür einstehen - oder ggf. seine Versicherung, in diesem Fall eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. 

Wofür haften Beiräte?

Die Haftung droht Verwaltungsbeiräten grundsätzlich dann, wenn sie im Rahmen ihrer Beiratstätigkeit schuldhaft Fehler begehen. Solche Ansprüche aufgrund fahrlässig oder grob fahrlässig verursachter Schäden können über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte gedeckt werden. Ist ein entstandener Vermögensschaden versichert, werden von der Versicherungsgesellschaft berechtigte Ansprüche zurückgewiesen. Marktübliche Versicherungskonzepte decken allerdings oftmals lediglich die in §29 Abs. 2 und 3 WEG definierte Tätigkeit des Verwalterbeirats ab. Da Verwaltungsbeiräte darüber hinaus häufig weitere Aufgaben übernehmen, ist diese Begrenzung kritisch zu betrachten. Dazu Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein, Institut für Wohn- und Immobilienrecht Universität Innsbruck: ,,Eine Begrenzung der versicherten Tätigkeit auf § 29 Abs. 2 und 3 ist nicht nur aus der Sicht des Verwaltungsbeirats kritisch. Auch der Immobilienverwalter hat ein Interesse daran, dass die Beiräte im Rahmen ihrer - ja immerhin ehrenamtlichen - Arbeit richtig versichert sind. Manchmal verweisen Immobilienverwalter im Rahmen der Beiratswahl auf den bestehenden Schutz für Beiräte, die sich daraufhin abgesichert wähnen. Schließt der Versicherungsschutz dann maßgebliche Risiken nicht ein, kann dies auch für den Immobilienverwalter zur Haftungsfalle werden. Da in der Praxis größere Haftungsrisiken eher nicht im Zusammenhang mit der Erfüllung der Aufgaben gemäß § 29 Abs. 2 und 3 WEG bestehen, ist ein Verzicht auf diese Einschränkung des Deckungsumfangs äußerst wichtig! Das (OLG Düsseldorf, 24.9.1997 - 3 Wx 221/97) plastisch auf. Der Verwalter durfte nur mit Unterschrift eines Beirats über das Rücklagenkonto verfügen. Der Beirat erteilte die Unterschrift, ohne die Voraussetzungen für die Zahlung zu prüfen. Das Gericht fand das grob fahrlässig und der Beirat musste 100.000 DM Schaden ersetzen.

Versichert, aber richtig

Bei solchen Vertragsabschlüssen für Verwaltungsbeiräte ist daher unbedingt darauf zu achten, dass keine Begrenzung der versicherten Tätigkeit auf § 29 Abs. 2 und 3 WEG vereinbart wird. Vielmehr sollte die Tätigkeit des Versicherungsnehmers oder der versicherten Personen in ihrer Eigenschaft als Verwaltungsbeirat umfasst sein. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sollte zudem Folgendes umfassen:

  • Ausschluss der Selbstbeteiligung im Schadenfall
  • Unbegrenzte Personenzahl der Verwaltungsbeiräte
  • Mitversicherung der Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander

Umfassender Versicherungsschutz muss übrigens nicht teuer sein - im Fokus sollten aber die Leistungsinhalte und nicht die vermeintlich niedrigsten Prämien stehen. Schon ab jährlich € 85,-- inklusive gesetzlicher Versicherungssteuer kann sich der Beirat gegen alle Eventualitäten absichern. Empfohlen wird eine Versicherungssumme von mindestens € 100.000,--, zweifach maximiert pro Versicherungsjahr.

Quelle DDV 07/2018

 

AG Schwabach  WEG §§ 10 Abs. 2, 16 Abs. 2, 23 Abs.4

     1.) Eine einen Änderungsanspruch begründende Unbilligkeit im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 

         WEG liegt nicht bereits dann vor, wenn eine in der Gemeinschaftsordnung geregelte 
         Kostenverteilung zwar ungewöhnlich, aber nicht als ,,nicht sachgerecht" erscheint.
    2.) Ist dem Erwerber eines Wohnungseigentums eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene 
          Kostenverteilungsregelung von Anfang bekannt und waren deren praktische Auswirkungen 
          absehbar, kann er nicht mit dem Einwand der Unbilligkeit eine Änderung der 
          Kostenverteilung verlangen.
    3.) Auch eine jahrzehntelange Anwendung eines vereinbarungswidrigen 
         Kostenverteilungsschlüssels führt nicht zur wirksamen Änderung der in der 
         Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilung. Eine mit dem vereinbarungswidrigen 
         Schlüssel beschlossene Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären
    4.) Ein Wirtschaftsplan widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu 
         erklären, wenn er Bezug nimmt auf einen seit 30 Jahren praktizierten, aber nicht wirksam 
         vereinbarten Kostenverteilungsschlüsssel.
 

AG Schwabach, Urteil vom 18.06.2010, 9 C 1355/09 WEG

0411, Quelle: Der Wohnungseigentümer

 

 

WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 16 Abs. 3, 21 Abs. 8

 

1.)     Wird ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG abgelehnt, 
         kann zur Durchsetzung des Änderungsanspruchs der Beschluss angefochten und eine 
         Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG beantragt werden. Eine solche Änderung kann aber nur   
         unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden.
    2.) Ein schwerwiegender Grund, vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel 
         abzuweichen, setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung 
         verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich um mindestens um 25 vom 
         Hundert) höheren Belastung als eine Verteilung nach den Wohn- oder Nutzflächen führt. 
         Dieser Wert ist bei einer Abweichung von mehr als 70 vom Hundert weit überschritten.
    3.) Das Maß der finanziellen Mehrbelastung ist nicht alleiniges Kriterium für die Beurteilung der 
         Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Verteilungsschlüssel. Hierzu bedarf es 
         einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls.
    4.) Der Unbilligkeit eines Festhaltens an der geltenden Regelung steht jedoch die bei Erwerb 
         bereits bestehende Erkennbarkeit der - vermeintlich oder tatsächlich - nicht sachgerechten 
        Kostenbelastung und das Vertrauen des Erwerbers auf den Bestand des geltenden 
        Kostenverteilungsschlüssels grundsätzlich entgegen.
    5.) Die Erkennbarkeit und der Vertrauensschutz dürfen nicht überbewertet werden, wenn sich  
         die ursprünglich vereinbarte Regelung von Anfang an oder aufgrund Grund nach der 
         Aufteilung in Wohnungseigentum eingetretener Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig 
         erweist.
    6.) Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmen sich nicht 
          nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung.
    7.) Bei der Berücksichtigung unterschiedlicher Nutzungen von Wohnungs- oder Teileigentum ist 
         von einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung auf der 
        Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der 
        Sondereigentumseinheiten auszugehen.
BGH, Urteil vom 17.12.2010, V ZR 131/10         

0411, Quelle Der Wohnungseigentümer