(IBW - Regionalbörse der WIB24)
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Seit dem 15.06. 2011 können wir auch die Erstellung eines
verbrauch- oder bedarfsabhängigen Energieausweises
anbieten. Bitte sprechen Sie uns an!
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Das Team der Immobilien R. Schneider KG gemeinsam beim
Starlight Express
Was sich mit dem neuen Mietrecht ändert
Mit der Zustimmung des Bundesrats zum Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1. Februar die fast zwei Jahre dauernde Diskussion über die Neufassung des Mietrechts zu einem Ende gekommen. Nun muss das Gesetz noch ausgefertigt und verkündet werden.
Die Änderungen werden voraussichtlich je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt Anfang April oder Anfang Mai in Kraft treten. Die Regelungen zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam. Die Änderungen im Mietrecht betreffen folgende Punkte:
Energetische Modernisierung
Die Vorschriften über die Duldung von Erhalts- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert.
Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das soll Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter schaffen.
Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen.
Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist.
Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen Bei anderen Modernisierungen (zum Beispiel Modernisierungen eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht.
Kosten für die Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann.
Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist.
Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen.
Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft.
Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden.
Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Contracting
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden.
Vermieter, die bisher in Eigenenergie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert.
Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt.
Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:
In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, zum Beispiel als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken.
In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.
Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:
Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung - nämlich die Besitzüberlassung - nicht eigenmächtig zurückhalten.
Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt.
Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (zum Beispiel Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten.
Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen.
Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt.
Hat der Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die - oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen.
Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.
Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind.
Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
Unterbindung des Münchener Modells
Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden.
§ 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern.
Das Münchener Modell ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter.
Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.
Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten
In § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken können.
Quelle: AIZ, Das Immobilienmagazin 3/2013
GEZ-Reform - Verwalter fungieren als Hilfsadressdatei
Neue Pflichten ergeben sich auch für Verwalter und Eigentümer.
Die öffentlich-rechtlichen Rundfunkgebühren werden nicht mehr je Empfangsgerät erhoben, sondern durch eine Haushalts- und Firmenabgabe.
Zur Erfassung der Haushalte wird die GEZ allerdings nicht auf öffentliche Register zugreifen. Stattdessen werden Immobilieneigentümer und Verwalter zur kostenlosen Auskunft verpflichtet.
"Der IVD kritisiert die Verlagerung öffentlicher Aufgaben auf die Verwalter und Eigentümer, die Vorgehensweise beim Zensus hat aber wohl gut funktioniert", kommentiert Kießling. "Wie beim Zensus sind Zwangs- und Bußgelder vorgesehen, sollten die Eigentümer und Verwalter keine Auskunft geben."
Quelle: Der Immobilienverwalter, Ausgabe 1/13
Schornsteinfeger-Monopol fällt
Zum 1. Januar 2013 fiel in Deutschland das Schornsteinfegermonopol. Immobilieneigentümer und Verwalter können dann den Kaminkehrer ihres Vertrauens beauftragen.
Mit dem Monopol fiel auch die Gebührenordnung und die Kehrgebühr kann frei verhandelt werden. Der Verwalter bzw. Eigentümer ist verantwortlich, dass die nötigen Arbeiten durchgeführt werden.
Der zuständige Bezirksschornsteinfeger bleibt als Aufsicht im Amt, nimmt neue Kamine ab, kontrolliert die Kehrbücher und nimmt die Feuerstättenschau an den Häusern vor.
Zudem stellt er künftig den sogenannten Feuerstättenbescheid aus, der die auszuführenden Kehrpflichten festlegt. Zusätzlich wird er die Einhaltung der Energieeinsparverordnung kontrollieren.
Quelle: Der Immobilienverwalter, Ausgabe 1/13
Trinkwasserverordnung: Neue Prüffristen
Gewerbliche Vermieter sind nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen.
"Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung", sagt Kießling. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31. Oktober 2012 erfolgen müssen. Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung wurde aber rückwirkend durch einen Bundesratsbeschluss bis zum 31. Dezember 2013 verlängert.
Auch neu ist, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre festzusetzen. Vermieter und Verwalter haben also Zeit gewonnen.
Dennoch sollten sie sich jetzt mit dem Thema intensiv beschäftigen, damit die Überprüfung bald erfolgen kann.
Quelle: Der Immobilienverwalter, Ausgabe 1/13
Geldwäschegesetz - nicht neu, aber brandaktuell
Das "Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz GwG)" ist bereits seit 2002 in Kraft. Im vergangenen Jahr wurde das Gesetz verschärft, um die zwischenzeitlich festgestellten Mängel bei der Umsetzung des Gesetzes auszumerzen.
Aus diesem Grund ist das zehn Jahre alte Gesetz auf einmal in aller Munde - insbesondere bei Immobilienmaklern, für die die Erfüllung der Sorgfaltspflichten mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden ist.
Fast noch schwieriger aber ist es, dem Kunden zu erklären, warum er dem Immobilienmakler seinen Personalausweis zeigen soll.
Sorgfaltspflichten des GwG
Das Geldwäschegesetz sieht folgende Sorgfaltspflichten vor:
- Die Geschäftsbeziehung ist bei längerer Dauer fortlaufend zu überwachen und zu dokumentieren.
- Der Geschäfts- oder Vertragspartner ist zu identifizieren (Kenne Deinen Kunden - Know Your Customer - KYC-Prinzip) und die Identität ist zu überprüfen (geschieht durch Einsicht in den Personalausweis oder eine beglaubigte Kopie des Ausweises bei Personen und Handelsregisterauszügen bei Firmen).
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Es sind Informationen über den Geschäftszweig einzuholen, sofern der Hintergrund nicht eindeutig ist.
- Es ist abzuklären, ob der Vertragspartner für einen Dritten handelt und wer der wirtschaftlich Berechtigte ist (bei natürlichen wie auch juristischen Personen).
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Unterlagen und Aufzeichnungen über die Geschäftsbeziehung müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden und sind auf Verlangen der Aufsichtsbehörde des Maklers vorzulegen.
Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift.
Die Überprüfung der Identität ist anhand eines Personalausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält, zu erfüllen. Der Immobilienmakler hat zusätzlich Art, Nummer und ausstellende Behörde des Dokuments festzuhalten.In jedem Fall ist die Erstellung einer Kopie des Ausweises als Aufzeichnung ausreichend.
Handelt es sich um eine Firma/juristische Person/Personengesellschaft, muss der Immobilienmakler Name und Bezeichnung der Firma, die Rechtsform, soweit vorhanden die Registernummer, Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung, Namen der gesetzlichen Vertreter aufnehmen.
Zusätzlich ist der Immobilienmakler verpflichtet, einen Auszug aus dem Handelsregister oder ein vergleichbares amtliches Dokument einzuholen und aufzubewahren.
Sollte der Kunde nicht im eigenen Interesse, sondern für einen Dritten handeln, dann hat der Immobilienmakler dessen Identität festzustellen.
Die Geschäftsbeziehung selbst, sowie die im Verlauf durchgeführten Transaktionen (insbesondere Zahlungsflüsse) sind vom Immobilienmakler kontinuierlich zu überwachen, um sicherzustellen, ob die eingeholten/erteilten Informationen zu den Personen, deren Berechtigungen, sowie der Herkunft ihrer Vermögenswerte mirt den tatsächlichen Abläufen übereinstimmen.
Der richtige Zeitpunkt
Jeder Alleinauftrag mit einem Verkäufer und jeder Suchauftrag eines Kaufinteressenten, dem mehrere Immobilien gezeigt werden, gilt gemäß GwG als eine auf Dauer angelegte Geschäftsbeziehung, die die Erfüllung der Sorgfaltspflichten durch Immobilienmakler zur Folge hat.
Außerdem müssen alle Kunden, mit denen der Makler Geschäftsvorfälle ab einem Wert von 15.000 Euro abwickelt, entsprechend identifiziert und überprüft werden.
Unabhängig von der Höhe der Transaktion verlangt das Gesetz die Aufnahme der Daten, wenn der Immobilienmakler Tatsachen feststellt, die den Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung begründen oder wenn Zweifel an den Identitätsangaben des Kunden bestehen.
"Das zentrale Problem bei der Umsetzung des GwG war und ist der Zeitpunkt des Zustandekommens des Maklervertrages und damit der Identifizierung", kommentiert IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling den Status Quo.
"Klar ist der Fall bei Abschluss eines schriftlichen Maklervertrages - hier sind die Identifikations- und Überprüfungspflichten des GwG vor Unterzeichnung des schriftlichen Maklervertrages zu erfüllen", erklärt Kießling.
"Weit schwieriger ist es beim Gros aller Geschäftsanbahnungen zwischen Makler und Interessenten, wenn ein Vertrag lediglich konkludent, also nicht schriftlich zustande kommt."
Hier gelten folgende Faustregeln: Bei einer Kontaktaufnahme per Telefon oder Email seitens des Interessenten ist die Identifizierung nicht erforderlich, solange kein Suchauftrag erteilt wird oder der Kunde keine weiteren Informationen beziehungsweise eine Besichtigung wünscht.
Sobald jedoch mit der Weitergabe der Adresse des Eigentümers an einen Interessenten der Nachweis vollendet ist, muss die Identifizierung durch den Makler erfolgen. Dies gilt auch bei Abschluss einer Reservierungsvereinbarung oder Erteilung einer Vollmacht zur Beauftragung des Notarvertrages.
Kontrollen laufen an
Das GwG räumt den zuständigen Überwachungsbehörden das Recht ein, die Einhaltung dieser Sorgfaltspflichten zu kontrollieren. Der Immobilienmakler muss auf Verlangen der Aufsichtsbehörden in der Lage sein, nachzuweisen, dass er die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz eingehalten hat.
Dieses Recht nehmen manche Kontrollbehörden seit einiger Zeit umfassend wahr, wie bereits einige Makler am eigenen Leib erfahren mussten. Dabei gehen die Bundesländer, denen die Ausübung der Aussicht obliegt, mit ganz unterschiedlicher Intensität vor.
Als Muster-Bundesland in Sachen Kontrolle der Einhaltung des GwG tut sich derzeit Baden-Württemberg und dort insbesondere der Regierungsbezirk Freiburg hervor. Hier sind bereits einige Vor-Ort-Kontrollen erfolgt, die ähnlich ablaufen wie eine Betriebsprüfung durch das Finanzamt.
"Diese Uneinheitlichkeit im Vorgehen der Länder und im Ablauf der Kontrollen macht es den Maklern noch schwerer, die Anforderungen des GwG korrekt zu erfüllen. Deshalb begrüßen wir es sehr, dass das Bundesfinanzministerium (BMF) eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe eingerichtet hat, die der Harmonisierung der Verwaltungspraxis dient.
Der IVD erhält im Herbst die Gelegenheit, dieser Arbeitsgruppe die Maklerpraxis zu erläutern, um entsprechende Sonderregelungen für Makler zu erwirken", berichtet Kießling über den aktuellen Verhandlungsstand des IVD mit dem BMF. Kießling: "Im Prinzip kann damit gerechnet werden, dass wir im Laufe des nächsten Jahres eine Anpassung des GwG zu erwarten haben.
Doch bis dahin gelten die Vorschriften, die der IVD bereits in einem Merkblatt für seine Mitglieder zusammengefasst hat."
Um den IVD-Maklern darüber hinaus Hilfestellung zu bieten, hat der Verband einen Flyer entwickelt, mit dem die Kunden, die der Makler gemäß GwG auffordern muss, ihren Personalausweis vorzuzeigen, über die gesetzlichen Hintergründe aufgeklärt werden können.
Quelle: "AIZ Das Immobilienmagazin" 09/2012
PRESSEMITTEILUNG
10 Jahre Immobilienbörse Westfalen
Immobilienverkäufer und Erwerber profitieren von Dienstleistungen des Maklernetzwerkes.
(Unna, 13. November 2012) Die Immobilienbörse Westfalen(IBW) feiert ihr zehnjähriges Bestehen. In dem Netzwerk sind neun Immobilienbüros des Städtedreiecks Dortmund, Arnsberg und Wuppertal zusammengeschlossen.
Durch diesen Verbund vereinfacht sich für die Verbraucher die Immobiliensuche, weil sie nur mit einem Makler in Kontakt stehen, der auf das Angebot und Know-how aller Börsenmitglieder zurückgreift.
Der Dienstleister kümmert sich auch dann um die Abwicklung des Geschäfts, wenn sich der Kunde für eine Immobilie entscheidet, die aus dem Angebot eines Maklerkollegen stammt. Hierfür greifen die Netzwerker auf eine gemeinsame Software zu.
Ähnliches gilt, wenn ein Kunde einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie betraut: auch dann profitiert er. Denn sein Haus oder seine Wohnung fließt ins Angebot aller Börsenmakler ein, so dass sein Objekt oft schneller einen Käufer findet, als wenn sich ein einzelner Vermittler um den Verkauf kümmern würde.
Selbstverständlich müssen die Kunden nur einmal Maklerprovision an ihren betreuenden Vermittler bezahlen.
Alle "Börsianer" veröffentlichen das gesamte Immobilienangebot auf ihren jeweiligen Firmen-Websites oder unter www.immoboerse-westfalen.de.
"Durch den regelmäßigen Wissensaustausch entstehen auch neue Ideen für die Immobilienvermarktung", erläutert Gerhard Bremerich aus Unna, Erster Vorsitzender der IBW.
So geben die westfälischen Makler seit einigen Monaten die Zeitschrift "Immobilienlounge" heraus, in denen neben Lifestyle- und Ratgeberthemen rund um Bauen & Wohnen ferner ihre hochwertigen Immobilienangebote offeriert werden. Daraus entstand auch die Idee, die Wohnungen und Häuservon einem professionellen Fotografen ins rechte Licht rücken zu lassen.
Ferner haben sie sich darauf verständigt, künftig ausschließlich mit hochwertigen, gedruckten Verkaufsunterlagen (Exposés) an den Markt zu gehen. "Durch die überschaubare Mitgliederzahl werden fast alle Entscheidungen einhellig getroffen", ergänzt Horst Prange aus Schwelm, der Zweiter IBW-Vorsitzender ist.
Viele Anregungen werden von anderen Börsen übernommen.
Permanenten Kontakt pflegen die westfälischen Experten insbesondere zu den Mitgliedern der Dachorganisation Westdeutsche Immobilienbörse (WIB 24), in der über 80 nordrhein-westfälische Maklerbüros zusammengeschlossen sind, die derzeit auf ein Immobilienangebot von insgesamt rund 3.000 Objekten kommen.
In der Zeit ihres zehnjährigen Bestehens blieb die IBW-Mitgliederzahl nahezu konstant. Der Großteil der Immobilienmakler ist seit Anfang an dabei. In den zurückliegenden zwei Jahren stießen ein Kollege aus Arnsberg und einer aus Werl hinzu.
Alle IBW-ler sind Mitglied im Berufsverband Ring Deutscher Makler (RDM), Südwestfalen, beziehungsweise im Immobilienverband Deutschland (IVD). Diese nehmen nur Immobiliendienstleister in ihre Reihen auf, die über Fachwissen und Berufserfahrung verfügen und festgelegte Wettbewerbs- und Standesregeln einhalten.
Immobilien in der Erbschaftsteuer
Von Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern im IVD
Der Erwerb eines Grundstücks im Wege der Erbfolge unterliegt der Erbschaftsteuer. Um Umgehungen zu vermeiden, ist die Schenkung eines Grundstücks schenkungsteuerpflichtig. Beide Vorgänge sind in demselben Gesetz geregelt, so dass die Höhe der Steuer in beiden Fällen gleich ist. Gemäß § 14 ErbStG sind mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammenzurechnen. Dies bedeutet, dass die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgenutzt werden können. Sind innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall Grundstücke an die Erben verschenkt worden, wird der Wert der Grundstücke dem Nachlass hinzugerechnet. Auf die sich daraus ergebende Erbschaftsteuer wird natürlich die für Schenkung gezahlte Schenkungsteuer angerechnet.
Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert des Erbanfalls, beziehungsweise des geschenkten Grundstücks, sowie der verwandtschaftlichen Nähe des Erben zu dem Erblasser. Das Gesetz teilt die Betroffenen je nach ihrem verwandtschaftlichen Verhältnis zu dem Erblasser/Schenker in verschiedene Steuerklassen ein, die für die Höhe des Steuersatzes und den persönlichen Freibetrag maßgeblich sind. Der jeweilige Steuersatz hängt ebenfalls von der Steuerklasse ab.
Die Bewertung des Grundstücks
Wie Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu bewerten sind ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz (BewG). Bis zum Jahre 2008 wurden Grundstücke der Besteuerung mit dem sogenannten Bedarfswert zugrunde gelegt, der nach den §§ 138 ff (BewG) zu ermiteln war. Diese Regelungen hat das Bundesverfassungsgesetz (BVerfG) jedoch für unzulässig erklärt, weil diese im Durchschnitt nur etwa 60 Prozent des Verkehrswertes entsprachen.
Seit 2009 ist für die Bewertung der Immobilie daher der Verkehrswert maßgeblich. Wie dieser zu ermitteln ist, ist in den §§ 176 ff BewG geregelt.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, sowie EIgentumswohnungen ist der Wert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei sind die Preise vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen.
Mehrfamilienhäuser und Gewerbegrundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten. Bei diesem Verfahren wird die erzielte Miete anhand bestimmter Tabellen kapitalisiert. Gemäß § 13 c ErbStG sind Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen.
Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert angesetzt, der von den Gutachterausschüssen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) ermittelt wird. Anders als nach dem bis zum Jahre 2008 geltenden Recht, wird jedoch kein pauschaler Abschlag von 20 Prozent mehr gewährt.
Handelt es sich um eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, so gilt das Tranzparenzprinzip. Der Wert des Fondsanteils ergibt sich aus dem anteiligen Wert der Grundstücke abzüglich des anteiligen Werts der Verbindlichkeiten des Fonds. Diesen Wert kann der Steuerpflichtige in der Regel nicht selbst ermitteln, sondern muss ihn bei der Fondsgesellschaft erfragen. Diese Bewertung gilt auch, wenn der Anleger über einen Beteiligungstreuhänder beteiligt ist.
Um ein Familienheim handelt es sich, wenn die Wohnung für eigene Wohnzwecke genutzt wird und den Mittelpunkt des Familienlebens darstellt. Eine Ferienwohnung ist deshalb nicht begünstigt. Eine Nutzung zu anderen Zwecken, wie zum Beispiel als Arbeitszimmer oder die unentgeldliche Mitbenutzung für berufliche Zwecke ist unbeachtlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.
Die Steuerbefreiung bei einem Erwerb von Todes wegen durch den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner ist an folgende Voraussetzungen gebunden: Der Erblasser muss bis zum Erbfall in der Wohnung gelebt haben. Soweit er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war (zum Beispiel durch Krankheit oder auswärtige Arbeit), ist dies unschädlich, wenn die Wohnung beim Erben unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.
Der Ehepartner oder Lebenspartner muss das Familienheim nach dem Erbfall unverzüglich zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Steuerbefreiung entfällt vollständig - und nicht nur zeitanteilig - wenn er die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt. Eine Verzinsung findet jedoch nicht statt. Unschädlich ist die Aufgabe der Selbstnutzung nur, wenn sie aus zwingenden Gründen erfolgt. Welche Gründe dabei als zwingender Grund anerkannt werden, ist noch nicht geklärt. Die Finanzverwaltung erkennt den Tod des überlebenden Ehegatten und den Umzug aus gesundheitlichen Gründen (Pflegeheim) als zwingenden Grund an.
Quelle: IVD
Europäische Büroimmobilien derzeit begehrt
Die neuesten Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE geben einen guten Einblick über die derzeitige Lage des europäischen Büro- und Gewerbeimmobilienmarktes. In Europa wurden im ersten Quartal 2012 ca. 12 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert. Auf das Jahr hochgerechnet bedeutet das ein Investitionsvolumen von ca 45 bis 60 Milliarden Euro. Bezogen auf die potentiellen Käufergruppen gehen verschiedenste Marktteilnehmer davon aus, dass eigenkapitalstarke Anleger weiterhin die größte Gruppe darstellen werden. Hierzu zahlen Staatsfonds oder ausländische Pensionsfonds.
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Europa entwickelte sich im ersten Quartal 2012 etwas rückläufig. In Europa reduzierte sich das Investitionsvolumen insgesamt um ca. 18 Prozent und sank auf 23,8 Milliarden. Der Volumenrückgang ist in der nicht allzu optimistischen Einschätzung der Marktteilnehmer zu sehen.
Im Jahre 2011 feierten wir unser 50 jähriges bestehen, darauf sind wir Stolz!
Fast jeder zweite Privathaushalt hat Immobilienbesitz
Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen Wohnungen. Das waren 676.000 Wohnungen oder 1,7 % mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt (Destatis) auf der Basis von Ergebnissen des Mikrozensus 2010 mit.
37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren 2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 von 8,0 auf 8,6 %. Knapp die Hälfte der leerstehenden Wohnungen befindet sich in Gebäuden der Baualtersklasse 1949 - 1978. In den neuen Ländern ist diese Quote unter anderem wegen Rückbaumaßnahmen von 12,4 auf 11,5 Prozent gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt des früheren Bundesgebiets von 7,8 Prozent. Hier hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 Prozent
betragen.
Rund 48 Prozent aller privaten Haushalte in Deutschland verfügt über Haus- und Grundbesitz, wie die aktuelle Einkommens- und
Verbrauchsstichprobe (EVS) ergeben hat, die sich auf den Stichtag 1. Januar 2008 bezieht. Das ist ein leichter Rückgang gegenüber 2003, als dieser Anteil bei 49 Prozent lag. Das Einfamilienhaus ist die häufigste Form des Haus- und Grundbesitzes:
Anfang 2008 besaßen 29 Prozent aller Haushalte in Deutschland ein Einfamilienhaus. Die zweithäufigste Immobilienart sind Eigentumswohngen, über die zu Beginn des Jahres 2008 rund 13 Prozent der Privathaushalte verfügten. Fünf Prozent der Haushalte besaßen ein Zweifamilienhaus; ebenso viele ein unbebautes Grundstück.
Zwischen dem früheren Bundesgebiet und den neuen Ländern und Berlin-Ost gibt es immer noch Unterschiede beim Anteil der Haus- und Grundbesitzer, auch wenn diese geringer geworden sind.
Anfang 1993 zeigten die Ergebnisse der ersten gesamtdeutschen EVS eine Haus- und Grundbesitzerquote von 50 Prozent im früheren Bundesgebiet und 28 Prozent in den neuen Ländern und Berlin-Ost. Das war eine Differenz von 22 Prozentpunkten.
In den folgenden Jahren näherte sich die Haus- und Grundbesitzerquote in Ostdeutschland immer mehr der Quote in Westdeutschland an, bis sich Anfangs 2008 (West: 50 Prozent, Ost: 39 Prozent) die Differenz im Vergleich zu 1993 auf elf Prozentpunkte halbiert hatte.
Anteil der Selbstnutzer wächst
16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, das entspricht einem Anteil von 45,7 Prozent. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote noch 41,6 Prozent.
Der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet mit 48,8 Prozent über dem Durchschnitt der neuen Länder (34,4 Prozent). Im regionalen Vergleich wies Berlin mit 14,9 Prozent die niedrigste Eigentümerquote auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 Prozent am höchsten.
Beim Immobilieneigentum insgesamt wie auch bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es der Deutschen Bundesbank zufolge eine Art Lebenszyklus. In ihrer Panelstudie "Private Haushalte und ihre Finanzen" (PHF) hat sie herausgegeben, dass die Eigentümerquote in der Gruppe der 60- bis 64-jährigen einen Höhepunkt erreicht. Dafür seien neben Käufen auch Erbschaften von Bedeutung.
Bei Haushalten mit einem Hauptverdiener im Alter von 50 und darüber überschreitet der Anteil der Eigentümer den Wert von 50 Prozent. Mit fast 68 Prozent dominieren die Immobilieneigentümer unter den Selbständigen und Unternehmern.
Der durchschnittliche Wert ihres Eigentums ist mit 190.000 Euro (Bruttoimmobilienvermögen abzüglich aller Hypotheken, die mit diesen Immobilien besichert sind am höchsten, wie es in der PHF-Studie heißt. Mit 62,2 Prozent ist Haus- und Grundeigentum under den Beamtenhaushalten kaum weniger häufig, wobei der Durchschnittswert ihrer Häuser und Grundstück mit 150.000 Euro deutlich geringer ausfällt.
Unter Angestellten-Haushalten ist Immobilienvermögen mit einer Quote von 64 Prozent verbreitet, der durchschnittliche Wert liegt mit 152.000 Euro allerdings etwas über dem des Immobilienvermögens von Beamten. Unter den Arbeiter-Haushalten verfügen 37 Prozent über Immobilieneigentum.
Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m² stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich 45,2 m² Wohnraum zur verfügung. Insgesamt waren die Wohnungen im frühreren Bundesgebiet mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern (78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m² und im Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit am größten und in Berlin mit 72,4 m² am kleinsten.
Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen, betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 Prozent.
03/05 Quelle IVD.net
Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen Wohnungen. Das waren 676.000 Wohnungen oder 1,7 % mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt (Destatis) auf der Basis von Ergebnissen des Mikrozensus 2010 mit.
37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren 2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 von 8,0 auf 8,6 %. Knapp die Hälfte der leerstehenden Wohnungen befindet sich in Gebäuden der Baualtersklasse 1949 - 1978. In den neuen Ländern ist diese Quote unter anderem wegen Rückbaumaßnahmen von 12,4 auf 11,5 Prozent gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt des früheren Bundesgebiets von 7,8 Prozent. Hier hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 Prozent
betragen.
Rund 48 Prozent aller privaten Haushalte in Deutschland verfügt über Haus- und Grundbesitz, wie die aktuelle Einkommens- und
Verbrauchsstichprobe (EVS) ergeben hat, die sich auf den Stichtag 1. Januar 2008 bezieht. Das ist ein leichter Rückgang gegenüber 2003, als dieser Anteil bei 49 Prozent lag. Das Einfamilienhaus ist die häufigste Form des Haus- und Grundbesitzes:
Anfang 2008 besaßen 29 Prozent aller Haushalte in Deutschland ein Einfamilienhaus. Die zweithäufigste Immobilienart sind Eigentumswohngen, über die zu Beginn des Jahres 2008 rund 13 Prozent der Privathaushalte verfügten. Fünf Prozent der Haushalte besaßen ein Zweifamilienhaus; ebenso viele ein unbebautes Grundstück.
Zwischen dem früheren Bundesgebiet und den neuen Ländern und Berlin-Ost gibt es immer noch Unterschiede beim Anteil der Haus- und Grundbesitzer, auch wenn diese geringer geworden sind.
Anfang 1993 zeigten die Ergebnisse der ersten gesamtdeutschen EVS eine Haus- und Grundbesitzerquote von 50 Prozent im früheren Bundesgebiet und 28 Prozent in den neuen Ländern und Berlin-Ost. Das war eine Differenz von 22 Prozentpunkten.
In den folgenden Jahren näherte sich die Haus- und Grundbesitzerquote in Ostdeutschland immer mehr der Quote in Westdeutschland an, bis sich Anfangs 2008 (West: 50 Prozent, Ost: 39 Prozent) die Differenz im Vergleich zu 1993 auf elf Prozentpunkte halbiert hatte.
Anteil der Selbstnutzer wächst
16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, das entspricht einem Anteil von 45,7 Prozent. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote noch 41,6 Prozent.
Der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet mit 48,8 Prozent über dem Durchschnitt der neuen Länder (34,4 Prozent). Im regionalen Vergleich wies Berlin mit 14,9 Prozent die niedrigste Eigentümerquote auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 Prozent am höchsten.
Beim Immobilieneigentum insgesamt wie auch bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es der Deutschen Bundesbank zufolge eine Art Lebenszyklus. In ihrer Panelstudie "Private Haushalte und ihre Finanzen" (PHF) hat sie herausgegeben, dass die Eigentümerquote in der Gruppe der 60- bis 64-jährigen einen Höhepunkt erreicht. Dafür seien neben Käufen auch Erbschaften von Bedeutung.
Bei Haushalten mit einem Hauptverdiener im Alter von 50 und darüber überschreitet der Anteil der Eigentümer den Wert von 50 Prozent. Mit fast 68 Prozent dominieren die Immobilieneigentümer unter den Selbständigen und Unternehmern.
Der durchschnittliche Wert ihres Eigentums ist mit 190.000 Euro (Bruttoimmobilienvermögen abzüglich aller Hypotheken, die mit diesen Immobilien besichert sind am höchsten, wie es in der PHF-Studie heißt. Mit 62,2 Prozent ist Haus- und Grundeigentum under den Beamtenhaushalten kaum weniger häufig, wobei der Durchschnittswert ihrer Häuser und Grundstück mit 150.000 Euro deutlich geringer ausfällt.
Unter Angestellten-Haushalten ist Immobilienvermögen mit einer Quote von 64 Prozent verbreitet, der durchschnittliche Wert liegt mit 152.000 Euro allerdings etwas über dem des Immobilienvermögens von Beamten. Unter den Arbeiter-Haushalten verfügen 37 Prozent über Immobilieneigentum.
Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m² stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich 45,2 m² Wohnraum zur verfügung. Insgesamt waren die Wohnungen im frühreren Bundesgebiet mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern (78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m² und im Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit am größten und in Berlin mit 72,4 m² am kleinsten.
Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen, betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 Prozent.